Investir em imóveis, vale a pena ou não?

Nas finanças temos vários tipos de modalidades de investimentos na qual podemos gerar riqueza. Uma coisa que procuro é tentar ver um pouco antes da massa em geral quais momentos de virada de algumas modalidades, para assim pegar uma onda boa, antes de ela perder a força inicial e a maior parte dos ganhos. Consegui fazer isso em fevereiro deste ano, que a bolsa vinha numa queda que parecia sem fim e deu uma subida violenta. Foi uma mistura de sorte com atenção, pois eu sequer era investidor da bolsa. Pensar diferente dos outros ajuda. Uma coisa que eu gostaria de contribuir na discussão é sobre a questão de investimento imóveis. Estamos num mercado de imóveis totalmente ferrado, quase ninguém está pensando em comprar imóveis e muita gente querendo vender, o que me deixa bastante interessado nesta modalidade no momento.


Temos resumidamente 3 linhas de pensamento:

1. Alguns são da linha de eliminar totalmente esta modalidade, dado o alto risco de baixa rendabilidade devido N taxas da administradora e impostos, muito trabalho em administrar os inquilinos (quando se faz isso por si próprio);
2. Aqueles que investem em fundos de imóveis, que eliminam o risco acima e investem em fundos como parte da sua estratégia de diversificação;
3. Aqueles que compram um ou alguns imóveis para ter em seu patrimônio;
4. Aqueles que querem fazer dos imóveis sua fonte primária de renda. 

No item 1 temos caras como o Pobreta. No 2 temos caras como o Uó e outros, que investem em FIIs. No 3 temos como um exemplo o "Pobre Catarrento" e do 4 temos o "Viver de Construção" que constrói casas para viver do aluguel.

Eu sou das opiniões 2 e 3. Não gosto da linha 1 porque acho uma visão fechada já que temos vários exemplos de pessoas que enriqueceram com imóveis. Também não gosto da linha 4, embora conheça casos de empreiteiros que ganham bastante, pois nessa modalidade há muitos riscos com trabalhar na informalidade, o que muitos fazem, ou mesmo quando se faz tudo certinho, ainda há o risco de trabalhadores pilantras botarem o cara na justiça e sempre o empregador se fode.

Casos que acompanhei

Na literatura de finanças que li, a memória mais clara sobre essa questão é a do próprio Kiyosaki (Pai Rico Pai Pobre). Ele enfatiza em várias passagens do seu livro o quanto fez dinheiro com imóveis e incentiva o leitor a achar formas de ganhar dinheiro com isso mesmo que ache que não é possível. Eu tento pensar nisso e nas experiências que observo de colegas e parentes para tirar minhas próprias conclusões. 

Dois colegas que juntaram cerca de 200 mil de patrimônio em poucos anos, ambos tinham uma coisa em comum, eles compraram e venderam um imóvel. Compraram mais ou menos no meio pro final da última época de bonança dos imóveis (até 2011), venderam uns 2 a 3 anos depois. Um fez benfeitorias e outro não. 

Se parar para pensar, obviamente que não há nenhum milagre. Se pegar todo o dinheiro que o cara pagou de prestações do financiamento, mais o valor que retiraram inicialmente do FGTS (sempre quantias altas), veremos que o dinheiro que acumularam não veio todo da valorização do imóvel, foi como uma poupança forçada + o resgate do FGTS.

Financiar um imóvel próprio é outra modalidade de sacar os eu FGTS sem ser demitido. 
Ao comprar um imóvel, você tira o dinheiro do lixo do FGTS que rende perto do 0 e ele passa a integrar o valor do imóvel que valorizará conforme o mercado.

Preste atenção! Se por acaso você é burro é isto que está pensando, NÃO estou sugerindo neste momento você fazer isso, seu debilóide. Apenas estou constatando o óbvio. Comprar um imóvel usando o FGTS e depois vendê-lo é uma forma de resgatar seu FGTS dos cofres safados do governo para o seu pote de riqueza. Mas obviamente de forma geral não estamos num momento bom para fazer isso. Depende das condições e oportunidades de cada um

Outro caso que eu gostaria de compartilhar com vocês é de um familiar. Foi demitido a muitos anos e ficou na merda, era um total inepto na vida financeira então ficou quase na miséria (sem exagero), hoje ele é velho mas não ficou porque em épocas boas ele teve a boa decisão de comprar alguns terrenos e uma casinha. Deve ter pago mixaria ou uma prestaçãozinha pequena. Hoje esses terrenos, que nem são numa área muito valorizada dentro da cidade, valem algumas centenas de milhares de reais. Ou seja, foram os imóveis que o salvaram da total miséria, mesmo sendo um total 0 a esquerda em finanças. Sei que é só um caso, mas é um exemplo poderoso que confirma a crendice popular de que investir em imóveis é uma garantia para o futuro, pois é um ativo que mantém o valor real. 


Veja um investidor que diz ter chegado a 1 milhão de capital em 6 anos através de imóveis. Podem e devem ver a história com ceticismo, o importante é pegar a ideia. 

Case emblemático: Pobre Catarrento

Um caso muito interessante que deve ser lembrado a todos é o do Pobre Catarrento, cujo blog conheci através do ranking do VRP (Pobreta). Ele saltou o patrimônio da faixa dos 700k para mais de 1 milhão e 300 mil após um negócio bem sucedido de venda de imóvel. Segundo ele falou, foi ele quem fez tudo desde o começo: comprou o terreno, segurou e depois vendeu. Não foi aqueles casos de simples herança ou algo que caiu no colo. Este é um exemplo emblemático que imóveis podem ser excelentes modalidades de investimento, rivalizando em rentabilidade com as melhores modalidades.

A vida o mercado vem em ondas

Tudo é uma questão de saber surfar as ondas. Por volta de 2006 a 2010, foi uma ótima época para comprar imóveis. Os preços ainda não estavam muito inflados, o crédito estava barato, e a possibilidade de valorização era alta.

Vejam o que falavam em 2011:

A partir de 2011 a tendência começou a se reverter. Em 2012 a alta começou a desacelerar e já era praticamente impossível comprar imóvel para especular esperando altos ganhos. A última leva de espertinhos que foram na onda da manada que fez dinheiro praticamente do nada só por comprar imóvel financiado, revender o "ágio" e lucrar amargou dificuldades de vender e até perdas. Quem comprou depois disso já comprou muito caro. Então pegou um maior risco de rentabilidade baixa ou até desvalorização. 

Eu sou muito a favor de o cara se informar muito antes de comprar. Pesquisar o local, ver a dinâmica do bairro, se está em decadência ou crescimento, a empresa que fez o empreendimento, a condição jurídica do empreendimento. Para isso é importante consultar profissionais de sua confiança. A um tempo atrás, cheguei até a pesquisar materiais sobre isso, talvez trarei isso aqui no futuro. 

Problema dos imóveis hoje

O problema hoje é que está ruim para o vendedor, mas não está bom para os compradores. Os juros estão muito altos, tornando praticamente inviável comprar apartamento financiado, por exemplo. Mas quando falamos em financiamento, geralmente estamos falando em imóveis para morar, que são exatamente o tipo mais duvidoso de investimento em imóveis. Terrenos e imóveis comerciais geralmente possuem maior potencial de valorização. Não sou nenhum especialista em imóveis, podem inclusive me questionar ou corrigir, mas essa é minha observação.

Conclusão

Então a resposta é: sim! Invista em imóveis. Ou ao menos considere de forma séria e sem preconceitos esta modalidade de investimento, principalmente para o longo prazo. Obviamente que não vá ser burro de comprar apertamento caro e ruim 90% financiado pela Caixa com juros caros e dizer que é "investimento", pode ser que seja (com certeza é) um péssimo negócio. Mas em geral imóveis são sim uma excelente possibilidade de investimento e crescimento de patrimônio. Mas estou falando, também, ou até principalmente, em terrenos, pontos comerciais, etc.

NÃO caiam no blablablá de corretores, que dizem que imóveis SEMPRE valorizam, entre outras baboseiras. Tracem suas próprias estratégias de investimento, e claro, de acordo com o momento financeiro em que vivem. A maioria agora está ruim ou até sofrendo o desemprego, mas para alguns que têm reservas, pode ser a hora certa de negociar. Como ouvi um desses analistas falando: "na época da crise, quem tem dinheiro esmaga quem não tem".
Fiz esse post meio na correria, só para não falhar, pois estou com muita urgência em algumas coisas de trabalho. Espero que gostem. Se você gostou, dê um like e comparti... Ops, não é youtube. KKK

Sucesso financeiro!